一个购物中心就像一个人，每一个部分都是整体的组成。只有当所有部分组合在一起的时候才是一个完整的产品，若是将整体分拆，出现了不同的产权人，购物中心 会是什么样子？不同产权的背后又有怎样的故事？商家会如何应对？位于北京望京核心区域的新一城购物中心正面临着这样的难题。
2009年6月10日，位于北京市望京阜通西大街与广顺南大街交会处的新一城购物中心开业了，可是它自打一诞生就是个不完整的产品。
从外观来看，新一城并不是很高，土黄色的外立墙面上，只有几个户外广告牌做点缀。相比马路对面生意兴隆的凯德MALL，这个购物中心显得逊色很多。走进 去，才发现这里的生意其实还不错，1层有棒约翰、肯德基、眉州小吃、呷哺呷哺等餐饮和儿童早教、摄影、服饰和游乐区，来逛的老人、小孩、孕妇比较多；2 层~3层是沃尔玛超市，物品、客流还不错，和普通超市没什么区别；B1层是苏宁电器，顾客很少，生意冷清；4层~8层的电梯不开放，据工作人员解释，4 层~8层目前为止还是毛坯状，这是为什么？《服装时报》记者联系到了北京京西深国投商业管理有限公司总经理王昀。
“新一城购物中心是深国投商用置业的项目之一，望京这个项目有两个产权人，北京京西深国投商业管理有限公司和北京首都开发控股（集团）有限公司。因为这两 个产权人的利益是不一致的，所以开业3年来，这个项目并没有真正做起来。”王昀告诉《服装时报》记者，“我们公司一直想把楼上收下来，提升成‘印象城’， 可是一直没有成功。”
两个产权人
“2004年我们公司看中了这块地，深国投公司当时刚开始做商业地产，对于购物中心这个概念还不是很清晰，主要做开发。新加坡凯德置地和沃尔玛都是深国投 的合作伙伴，首开是这个区域的开发商，于是我们就共同开发了这个产品。”王昀回忆起当时产权形成的原因，后来在建设的过程中，首开觉得这一建筑占地面积很 大，如果只有4层很可惜，就加建了4层，一共8层，总面积为10万平方米。加建之后，凯德方面无法接受拥有两个业主的项目，便离开了，在马路对面开出了现 在的凯德MALL。
2008年底，为了配合主力店沃尔玛的开业，这个项目落在了北京京西深国投商业管理公司的手中。“当时定制这个产品的时候，按照凯德的规划把沃尔玛超市放 在了二三层，凯德来自南方，在南方B1层的价值等于甚至高于一二层，可是在北京就不是这样了。”面对着规划的偏差和两个业主这些掣肘的问题，王昀被动接受 了新一城的诞生。
因为只有1层的自营面积，新一城无法定位消费群体，品牌数量达不到量，也无法选择服装服饰的招商。由于经营面积小，客流必然少，营业额自然低，租金也收不高。据了解，新一城目前的租金大约只有对面凯德MALL的一半。
“做不了有定位的购物中心，只好做儿童和餐饮这些生活配套。主力店定位了整个项目的档次，现在新一城的一切都是给沃尔玛超市做配套，餐饮和儿童区差不多各 占一半，档次要符合沃尔玛的消费群，虽然1层无论从客流还是经营状况来看都还算稳定，周末的客流能达到2万多人次，可这并不是我们的产品。”王昀说道。
对于购物中心来说，有两个产权人是致命的硬伤，在3年的经营期间，新一城在招人招商方面都遇到了不小的困难。“一些租户在了解到有两个产权人时，就不会租 这里了。”王昀很无奈：“品牌的担忧也是有道理的，假设ZARA进驻了，在楼下做得好好的，过了2年，楼上突然改成海鲜大市场了，顾客拎着两条咸带鱼来逛 ZARA的现象是很有可能的，两个产权人的利益不一致，未来是不可控的。”
收购产权一波三折
要想做自己的产品，新一城必须收回楼上的产权，这个过程却一直不顺利。据王昀介绍，2008年新一城提出收购楼上的产权再重新规划，当时是首开的开发部门 管这个项目，对方也愿意尽快卖掉。“那时又正好赶上2008年底的金融危机，我们公司有一些资金的困难就没有推进。等到2009年开业以后，我们再想买， 对方又不愿意卖了。”
对于不愿意卖的原因，首开集团出于各种原因，不愿意接受采访，记者只能向新一城了解。王昀分析认为，首开集团成立了自己的商业地产公司之后，就想把这个项 目留给自己做，不愿意卖掉。既然新一城买不到楼上的产权，也曾想过卖掉楼下产权，撤出这个项目，但是首开不想购买。“因为购物中心的运营体系复杂，改造、 装修、招商、培育成熟到转手收益，至少3年之后才能赢利，收回这座楼大概10亿元，做不好反而会沉淀大量资金。”王昀说出了原因。
这些年，深国投与首开集团几度沟通无果，只好维持现状：楼下的苦于自营面积小，不能大展拳脚；楼上4层却白白空了3年。住在附近的居民小梁对记者说：“我很奇怪，这么大的一栋楼里只有个沃尔玛超市可以逛逛，真是太可惜了！”
楼下购物中心 楼上写字楼
最近，僵持的现状终于有了变化，首开商业地产公司提出要把楼上的4层改成写字楼，并已经将方案提交给了王昀。
“4层以上做商业并不值钱，并且首开没有做购物中心的商业团队，从收益的短平快来看，做写字楼相对容易，装修一下，很快就能把改造的钱收回。”不过王昀认 为，这个决定对新一城来说非常可惜，对望京社区来说也是一件遗憾的事。“曾经我们做过收楼设计，前面做一个下沉广场，外立面用玻璃包起来，就会成为望京的 一个亮点。”
据了解，新一城的内部结构、工程配置全部是按照购物中心设计的，每一层的面积很大，将近一万平方米，4层~8层有一个挑空，直到天井。10万平方米的体量适合做购物中心，从整体建筑来看，它在望京是相对独立的，四周都是交通要道，而且门前的地铁14号线也将开通了。
近年来，望京社区的消费能力不断提高，虽然区域内有较为完善的吃喝玩乐设施，但是比较分散，缺乏一个将这些功能集中在一起的购物中心项目。“新一城的对面 是凯德MALL，四周又有鳞次栉比的写字楼和居民楼，如果新一城提高为印象城，这里或许将成为望京最大的购物中心。”不过，这些只是王昀的美好畅想。
如果楼上四层真的变为写字楼，新一城该何去何从？“如果真是这样，我们只能把有限的经营面积做好，或许会考虑让沃尔玛搬到地下，缩小超市面积，这样自营面 积可以大一点。1层~3层做零售，把档次做得高一点、时尚一点，再引进一些快时尚品牌，舍弃儿童游乐区，再加一部分餐饮，即使楼上做了写字楼，我们也要把 新一城做好。”王昀对《服装时报》记者说。
